Immobilien: In den Speckgürteln um die Metropolen lohnt sich der Kauf

Das Ende des Immobilienbooms ist nicht in Sicht, auch wenn die Preise inzwischen langsamer steigen. Aber lohnt sich ein Einsteigen in den Markt überhaupt noch? Auf diese Frage gibt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) eine überraschende Antwort: In 94 Prozent der Landkreise lohnt sich Kaufen mehr als Mieten.


Niedrigzinsen sorgen für Immobilienhoch

Trotz der extrem günstigen Finanzierungsbedingungen sinken die Zahlen der Ersterwerber, und gerade in den Metropolen wird das Kaufen durch die steigenden Immobilienpreise immer unattraktiver. Die Niedrigzinspolitik hat nach der Finanzkrise dafür gesorgt, dass immer mehr Menschen ihr Vermögen statt in Anleihen oder auf dem Sparkonto in Sachwerte gesteckt haben. Der Run aufs Betongold hat für starke Preisanstiege bei Wohnimmobilien gesorgt. In den Top-7 Metropolen ist der Preis für Eigentumswohnungen zwischen 2010 und 2018 um fast 90 Prozent gestiegen, und auch Neuvertragsmieten sind in den großen Städten um 60 Prozent gestiegen.

 

Mieten günstiger als Kaufen?

Dieser Schluss wird von Immobilien-Experten für vorschnell gehalten. Michael Voigtländer, Immobilienökonom am IW, zieht in einem Wohnkostenreport das Fazit, dass Kaufen im Vergleich zur Miete im Schnitt um 40 Prozent vorteilhafter sei. Es lohne sich immer noch, in den Wohnungsmarkt einzusteigen. Man muss nur wissen, wo man das tut.

 

Gewinner: Die Landkreise

In der Studie wurden die 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städte untersucht und mithilfe des Wohnnutzerkostenansatzes Mietkosten pro Quadratmeter mit den Kosten des selbst genutzten Wohneigentums verglichen. Das Ergebnis: Nur in 26 der 401 Kreise ist Mieten tatsächlich vorteilhafter als Kaufen.

 

Wohneigentümerquote stagniert

Allerdings nutzt kaum jemand diesen Vorteil, es gibt immer weniger Neu-Eigentümer. Laut Statistischem Bundesamt stagniert die Wohneigentümerquote seit zehn Jahren bei 48 Prozent, die Ersterwerberzahlen sind tatsächlich rückläufig - was alarmierend ist, wenn man Wohneigentum als einen Grundpfeiler der Altersvorsorge betrachtet.

 

Immobilienkäufer immer älter

Ersterwerber im städtischen Raum sind heute im Durchschnitt 48 Jahre alt, und die Durchschnittseinkommen steigen. Das bedeutet, dass junge Familien mit niedrigerem Einkommen kaum noch Chancen haben, in den Immobilienmarkt hineinzukommen. Mit den Kaufpreisen steigen schließlich auch die davon abhängigen Eigenkapitalforderungen der Banken und die Kaufnebenkosten. Bei Besserverdienenden oder Doppelhaushalten spielt die Mobilität im Arbeitsmarkt eine entscheidende Rolle. Viele wissen in jungen Jahren noch nicht, an welchem Standort oder in welchem Unternehmen sie einmal längerfristig bleiben wollen. Erst wenn sich das Leben mit Kindern und Beruf an einem Standort verfestigt hat, wagen die Menschen diesen großen Schritt. Das zeigt sich im relativ späten Einstiegsalter.

Auch hängen heute die Chancen am Immobilienmarkt zunehmend davon ab, ob auch die Eltern schon Eigentum besitzen. Es kommt immer häufiger beim Hauskauf darauf an, ob eine Erbschaft dafür investiert werden kann oder ob Eltern ihre Eigenheime als Sicherheit beleihen können.

Anregung des Immo-Insiders: Aufgrund der angesprochenen wechselnden Wohn- und Arbeitsverhältnisse macht heute ein mehrstufiger Investitionsplan Sinn. Nach dem erfolgreichen Einstieg ins berufliche Leben nutzen heute gut informierte Bürger die Möglichkeit, ihre steuerliche Belastung mit einer Investition in eine Anlageimmobilie mit entsprechendem Vorteil wie bei Denkmalimmobilien nach unten zu korrigieren. Im aktuellen Zinsumfeld können bei einem Einkommen ab 35.000 EUR ledig oder ab 70.000 EUR z.v. Einkommen p.a. durch Miete und Steuereffekt so hohe Überschüsse erzielt werden, dass in den ersten 10 bis 12 Jahren neben den Zinsen bis zu 2 – 3,5% Tilgung vom Mieter und Staat bezahlt werden. Nach dieser Zeit kann aufgrund der ausreichenden Tilgung die nächste Investition gestartet werden oder man erzielt durch Verkauf und ggf. mögliche Wertentwicklung das Eigenkapital für ein eigenes Projekt. Weiß man immer noch nicht, wohin die Reise mit Beruf und Wohnort geht, wiederholt sich der Vorgang. Somit baut sich der Anleger kontinuierlich ein Immobilienvermögen auf, mit dem er im Alter entweder durch Verkauf seine eigene Immobilie erwerben oder zumindest seine eigene Miete mit den Mieteinnahmen decken kann. Damit partizipiert er sein ganzes Berufsleben an den außergewöhnlichen Chancen, die unser Immobilienmarkt und unser Steuersystem bieten.

Denken Sie an Ihre Zukunft! Immobilien sind Anlagen, die auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten keiner so hohen Schwankung unterliegen, vor allem, wenn sie im richtigen Ort gegründet sind und der Nachfrage der Bewohner entsprechen.

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